Hypotheekrentes zijn tot historisch lage niveaus gedaald. Goed nieuws voor wie een nieuwe rentevaste periode moet afspreken met de bank, zou je denken. Voor eigenaren van spaarhypotheken kan dat vies tegenvallen.

Goedkoop lenen voor je hypotheek? Nog nooit was het zo makkelijk om een lage rente te krijgen. De grafiek rechts spreekt boekdelen (klik voor vergroting).

Maar wie binnenkort een nieuwe rentevaste periode moet afspreken met de bank en kan profiteren van de lagere hypotheekrente, ziet niet automatisch de maandlasten dalen. Dat wil zeggen: als je een zogenoemde spaarhypotheek hebt.

Bij spaarhypotheken is namelijk iets speciaals aan de hand. Aan de ene kant heb je de rente die betaalt voor een aflossingsvrije lening; aan de andere kant bouw je via premie-inleg een spaarpot op waarmee je aan het eind van de looptijd de lening aflost. Die twee rentes gaan meestal gelijk op bij spaarhypotheken.

Spaarhypotheek: rentedemper

Gevolg van het feit dat je bij een spaarhypotheek een hypotheek- en een spaarrente hebt is dat er een dempende werking optreedt bij renteschommelingen. Als de hypotheekrente daalt, daalt ook de rente die je krijgt voor de spaarpot. Dat laatste heeft weer gevolgen voor de inleg van de maandelijks spaarpremie. Die moet bij een lagere rente immers omhoog, om te zorgen dat je het beoogde eindbedrag haalt om de hypotheeklening mee af te lossen.

Lagere rentelasten voor de lening gaan zodoende gepaard met een hogere inleg voor de vermogensopbouw en dat zorgt ervoor dat het netto-effect van lagere rente beperkt is.

Hier bovenop komt nog de invloed van de hypotheekrenteaftrek. Als de hypotheekrente daalt en daarmee de rentelasten, is er ook een lager rentebedrag dat ingezet kan worden om het belastbaar inkomen in box 1 te drukken. De hogere spaarpremie werkt daarentegen voor de volle mep door, want daar speelt de fiscale aftrek geen rol.

Netto maandlasten spaarhypotheek: let op bij rentedaling

Per saldo kan het in sommige gevallen zo kan uitpakken dat de netto maandlasten van een spaarhypotheek stijgen, als de hypotheekrente daalt. Dit is vooral het geval bij een zeer forse rentedaling en een hoog fiscaal tarief voor de hypotheekrenteaftrek.

Intermediair De Hypotheekshop heeft dit met een aantal voorbeelden uitgerekend.

Uitgangspunt is een bankspaarhypotheek van 250 duizend euro met een een 'oude' hypotheekrente van 4,5 procent. Vervolgens is gekeken wat er met de netto maandlast gebeurt als de rente respectievelijk telkens met een half procentpunt zakt tot een bodemrente van 2 procent.

Twee situaties zijn vervolgens uitgewerkt: een rentewijziging na 10 jaar en een rentewijziging na 20 jaar. In het laatste geval is de spaarpot al een stuk hoger (bijna 128 duizend euro), dan in het eerste geval (ongeveer 50 duizend euro). Verder is rekening gehouden met belastingtarieven in box 1 van respectievelijk 42 en 51 procent.

Grosso modo is de conclusie: hoe korter de resterende looptijd, hoe hoger het belastingtarief in box 1 en hoe groter de rentedaling, des te groter de kans dat je netto maandlasten stijgen, als de rente van een spaarhypotheek daalt.

Lees ook

Verhuizen om de lage hypotheekrente: loont dat?

Zo kan het misgaan als je een hypotheek in Zwitserse Franken afsluit